Ordbog · lejeret for købereBegreberne, der afgør prisen.
De regler og begreber, du møder i en salgsopstilling eller en lejekontrakt - forklaret kort, fra ejerens side. Slå op, og læs videre i Indsigt.
§ 01
Lejefastsættelse
- Omkostningsbestemt leje§§ 19–25
- Lejen i regulerede kommuners større ejendomme bygges op af nødvendige driftsudgifter, et lovbestemt afkast og henlæggelser. Loftet er en beregning - ikke markedet. Lejeregime og kommune →
- Det lejedes værdi§§ 42–52
- Lejefastsættelse tættere på markedslejen, bl.a. i uregulerede kommuner. Fortsat med et loft, der skal kunne dokumenteres ved sammenligning over for huslejenævnet. Lejeregime og kommune →
- § 19, stk. 2 - gennemgribende moderniseringtidl. § 5, stk. 2
- Tillader leje efter det lejedes værdi for gennemgribende moderniserede lejemål i større regulerede ejendomme. Kræver en forbedringsudgift over en årligt reguleret beløbsgrænse og energimærke A–C. § 19, stk. 2, og kontrolskifte →
- Småhusreglen§ 32
- Ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Lejen følger det lejedes værdi, men skygges af sammenlignelige omkostningsbestemte lejemål. Senere ændringer i antal lejligheder ændrer ikke status. Lejeregime og kommune →
- Fri leje§ 54
- Markedsleje er lovlig bl.a. i byggeri taget i brug efter 31/12 1991 og i visse nye tag-/påbygningsboliger. Det er en gyldighedsbetingelse, at fri-leje-status fremgår af lejeaftalen - ellers falder lejen til regulering. Lejeregime og kommune →
- Afkast§ 25
- I omkostningsbestemt leje som udgangspunkt 7 % af ejendomsværdien pr. 1. april 1973. En lav 1973-vurdering giver lavt afkast-headroom i lejeberegningen.
- Driftsudgifter§ 24
- Skatter og afgifter (grundskyld), administration, renholdelse, forsikring og vicevært. De nye ejendomsvurderinger ændrer de løbende ejeromkostninger og dermed budgettet.
- Skyggebudget
- Et genopbygget omkostningsbestemt budget, der viser den lovlige leje og afslører under- eller overopkrævning. En central due diligence-leverance i regulerede ejendomme. Skyggebudget →
§ 02
Ejerskifte
- Kontrolskifte> 50 %
- Når mere end 50 % af ejerandelene eller den bestemmende indflydelse skifter. Udløser den 5-årige karens - og gælder både aktiv- og selskabshandler. § 19, stk. 2, og kontrolskifte →
- 5-års karensperiode
- Efter et kontrolskifte må en ny ejer ikke genudleje ledige lejemål efter § 19, stk. 2, i fem år. I perioden kun omkostningsbestemt leje med forbedringsforhøjelse. § 19, stk. 2, og kontrolskifte →
- Grøn incitament-undtagelse
- Karensen kan bortfalde, hvis energiklassen løftes mindst tre trin eller der investeres ca. 3.000 kr./m² (indekseret) i energiforbedring. Beløbet reguleres årligt. § 19, stk. 2, og kontrolskifte →
- Blackstone-indgrebet2020
- Lovændringen, der indførte 5-års karensen ved kontrolskifte for at dæmpe opkøb-og-modernisér-modellen. Grunden til, at selve købet i dag udløser en tidsbegrænsning.
- Tilbudspligt≥ 6 / ≥ 13
- Ved beboelsesejendomme med mindst 6 lejligheder (mindst 13 ved blandet bolig/erhverv) har lejerne forkøbsret som andelsboligforening. 10 ugers acceptfrist; ikke-iagttaget pligt kan omstøde handlen. Tilbudspligt før closing →
§ 03
Drift & vedligehold
- Bundne vedligeholdelseskonti (GI)§§ 120–121
- Vedligeholdelseskonti i Grundejernes Investeringsfond (tidl. § 18/§ 18 b). Saldiene overtages med ejendommen - en negativ § 18 b-saldo er en reel forpligtelse for køber. Drift og refusion →
- Forbedring vs. vedligeholdelse
- En forbedring giver ret til lejeforhøjelse; ren vedligeholdelse gør ikke. Sondringen afgør, hvad der lovligt kan lægges oven i lejen efter et arbejde på ejendommen.
- Refusionsopgørelse
- Opgørelsen, der fordeler ejendommens løbende poster mellem sælger og køber med skæring på overtagelsesdagen: skatter og afgifter, forudbetalt leje, deposita og afsætning til de bundne vedligeholdelseskonti. Det, der ikke tages udtrykkelig stilling til, ender typisk hos køber. Drift og refusion →
- Depositum + forudbetalt leje3 + 3
- Der kan maksimalt kræves depositum svarende til 3 måneders leje plus 3 måneders forudbetalt leje. Overtages som en forpligtelse ved handlen og indgår i refusionsopgørelsen.
§ 04
Proces & værdi
- Huslejenævn
- Det organ, der afgør tvister om bl.a. lejens størrelse. Kan nedsætte en ulovlig leje og pålægge tilbagebetaling - uafhængigt af, hvad køber har betalt for ejendommen. Huslejerisiko ved køb →
- Reversion (lejepotentiale)
- Forskellen mellem den leje, der opkræves i dag, og den leje, der lovligt kan opkræves. Det er selve investeringscasen - men forskellen er kun noget værd, hvis den kan realiseres lovligt og inden for en kendt tidshorisont. Lejepotentiale og underwriting →
- Startafkast vs. stabiliseret afkast
- Startafkast beregnes på den faktiske leje; stabiliseret (reversions-)afkast på den lovlige leje. Forskellen er potentialet - men kun den lovlige leje holder efter closing. Lejepotentiale og underwriting →
- Afkastkrav
- Den forrentning en køber kræver af ejendommen. Værdien er driftsoverskuddet på den lovlige leje divideret med afkastkravet - et lavere afkastkrav giver altså en højere pris. Afkastkravet er en vurdering af beliggenhed, lejersammensætning og hvor let ejendommen kan sælges igen. Det er ikke et juridisk spørgsmål. Lejepotentiale og underwriting →
- Valuar
- En vurderingskyndig, der værdisætter fast ejendom på et vurderingsfagligt grundlag. Ordet kendes bredest fra andelsboligvurderinger, men dækker lige så vel investerings- og udlejningsejendomme - herunder hvilket afkastkrav ejendommen realistisk kan handles til. En valuarvurdering er en markedsvurdering. Den er ikke advokatbistand og siger intet om, hvad der lovligt må opkræves i leje.
Kontakt · efter aftale