En dansk udlejningsejendom prissættes som kapitaliseret lovlig leje divideret med et afkastkrav. Ordet, der afgør værdien, er lovlig. Er de siddende lejere sat for højt, er en del af købesummen bygget på en leje, der ikke kan opretholdes - og risikoen følger med over til dig.
Hvad du reelt overtager
Købesummen bygger på sælgers lejeoversigt - den faktisk opkrævede leje. Men når et huslejenævn eller boligretten senere vurderer lejen, er det den lovlige leje, der gælder. Er en lejer sat ulovligt højt, arver du to ting: pligten til at nedsætte lejen fremadrettet, og kravet om at betale for meget opkrævet leje tilbage.
Nedsættelsen rammer værdien varigt - den lavere leje kapitaliseres ind i ejendommens pris fra den dag, den fastslås. Tilbagebetalingskravet er typisk begrænset af en 3-års forældelse, men kan stadig være mærkbart på tværs af en portefølje.
Hvor risikoen gemmer sig
Den ulovlige leje er sjældent åbenlys. Den ligger i moderniseringsaftaler, der ikke helt lever op til § 19, stk. 2, i fri-leje-vilkår, der ikke er dokumenteret korrekt, og i reguleringer, der er aftalt uden gyldigt grundlag. Derfor er en kontrolgennemgang af hver enkelt lejekontrakt - ikke et gennemsnit - den eneste måde at kende den reelle huslejerisiko på. Punkterne står i due diligence-tjeklisten før buddet.
- Verserende eller sandsynlige huslejenævnssager på ejendommen
- Moderniseringer sat efter § 19, stk. 2, uden dokumenteret grundlag
- Udokumenterede fri-leje-vilkår, der falder tilbage til regulering
- Trappe- eller indeksreguleringer aftalt uden gyldig hjemmel
Sådan prissættes risikoen ind
Findings skal ikke opdages efter closing - de skal ind i handlen. Det sker gennem forholdsmæssigt afslag i købesummen, gennem sælgergarantier og indeståelser om lejeniveauet, eller ved at tilbageholde en del af købesummen i escrow, indtil forholdene er afklaret. Pointen er den samme: sælger skal bære risikoen for den leje, sælger har sat - ikke dig. Vil du se, hvad forskellen gør ved afkastet, kan afkastberegneren stille opkrævet leje op mod det lovlige loft.
Før buddet: få den lovlige leje afstemt lejemål for lejemål, og oversæt hvert fund til enten afslag, garanti eller tilbageholdt købesum.