Du overtager saldoen, som den står. De bundne vedligeholdelseskonti efter lejelovens §§ 120–121 - tidligere kendt som § 18- og § 18 b-kontiene - knytter sig til ejendommen og ikke til ejeren. Er kontoen negativ, overtager du en pligt til at afsætte de manglende beløb. Er den positiv, køber du et bundet aktiv, der kun må bruges til udvendig vedligeholdelse.
Kontoen følger ejendommen
Midlerne på en konto i Grundejernes Investeringsfond er bundne. De kan alene frigives til dokumenteret udvendig vedligeholdelse efter reglerne, og de kan ikke udbetales til ejeren som frie midler ved et salg. Det gør saldoen til et selvstændigt punkt i handlen: en positiv saldo er reelt et forudbetalt vedligeholdelsesbudget, og en negativ saldo er skyldige afsætningsbeløb, der skal indbetales.
Derfor er det ikke nok at få oplyst ét tal på én dato. Saldoen fortæller, hvor meget der står, men ikke hvad der er brugt, hvornår, og om anvendelsen har været lovlig. Det er forskellen mellem en oplysning og en due diligence.
Sælgers forbrug kan blive dit problem
Har den tidligere ejer trukket på kontoen til arbejder, der ikke er omfattet af reglerne om udvendig vedligeholdelse, er spørgsmålet, hvem der bærer konsekvensen. Fordi ordningen er knyttet til ejendommen, er det som udgangspunkt ejendommen - og dermed dig - der står tilbage med efterreguleringen. Det er en af de risici, der er billigst at afdække før closing og dyrest at opdage efter.
Bed derfor om kontoudtog og de underliggende bilag flere år tilbage, ikke kun den aktuelle saldo. Punktet står også i due diligence-tjeklisten, fordi det hører til de forhold, der følger med ejendommen uanset hvad parterne skriver til hinanden.
Skæringen, som ingen husker
Afsætningsbeløbene beregnes for et helt regnskabsår, men handlen falder midt i året. Tages der ikke udtrykkelig stilling til afsætningen i overdragelsesaftalen og i refusionsopgørelsen, risikerer du at skulle foretage hele årets indbetaling - også for de måneder, hvor sælger ejede ejendommen. Det er ikke et stort beløb i forhold til købesummen, men det er et beløb, der ikke behøver at være dit.
Hvad du skal bede sælger om
- Kontoudtog fra Grundejernes Investeringsfond flere år tilbage, ikke kun aktuel saldo
- De indberettede vedligeholdelsesregnskaber for samme periode
- Bilag for de træk, der er foretaget på kontoen
- En indeståelse om, at midlerne alene er anvendt til udvendig vedligeholdelse
- Udtrykkelig stillingtagen til afsætningsbeløbene med skæring på overtagelsesdagen
Saldoen er en oplysning. Kontoudtoget med bilag er en due diligence. Forskellen mellem de to er typisk det eneste sted i handlen, hvor et par timers gennemgang kan flytte et sekscifret beløb.