Sagsnoter · faldgruber ved købFire faldgruber, set fra ejerens side.

En ejendom i hovedstadsområdet med 18 lejemål blev udbudt med halvdelen udlejet efter § 19, stk. 2, til omkring 1.850 kr./m². Afkastet i salgsopstillingen hvilede på, at den leje kunne fortsætte.

Gennemgangen af de fem senest genudlejede lejemål viste, at moderniseringsudgifterne ikke var dokumenteret over beløbsgrænsen. Aftalerne risikerede at falde tilbage til omkostningsbestemt leje omkring 1.050 kr./m².

Forskellen blev prissat ind som et forholdsmæssigt afslag, og sælger afgav en indeståelse for lejeniveauet på de berørte lejemål. Køber betalte for den leje, der kunne opretholdes - ikke for den, der stod i opstillingen.

Køber planlagde at genudleje tre tomme lejemål til det lejedes værdi efter § 19, stk. 2, straks efter overtagelsen - og havde underwritet casen på den leje fra år ét.

Købet var et kontrolskifte og udløste den 5-årige karens. Genudlejning efter § 19, stk. 2, kunne først ske efter fem år - eller via den grønne undtagelse med et energiløft.

Casen blev genberegnet på omkostningsbestemt leje i karensperioden, og en energiinvestering blev vurderet som vej til at åbne potentialet tidligere. Prisen fulgte den leje, der reelt kunne opnås - når den kunne opnås.

Tre lejemål var udlejet til fri markedsleje, og opstillingen regnede afkastet på den leje.

Fri-leje-status fremgik ikke af lejeaftalerne. Uden det dokumenterede vilkår er fri leje ugyldig, og lejen falder tilbage til det regulerede regime - med risiko for nedsættelse og tilbagebetaling.

Fundet blev håndteret som et afslag kombineret med en tilbageholdt del af købesummen, indtil forholdet var afklaret. Risikoen blev båret af sælger, der havde sat lejen.