Der findes ikke ét huslejeloft i Danmark. Der findes fire - og hvilket der gælder, afhænger af ejendommens alder, størrelse og kommune. Værdien af en udlejningsejendom følger af mixet af regimer, ikke af ét gennemsnit.
De fire regimer
I en reguleret kommune - bl.a. hele hovedstadsområdet og de fleste større byer - fastsættes lejen som udgangspunkt efter omkostningsbestemt leje. I en ureguleret kommune gælder det lejedes værdi, der ligger tættere på markedslejen. Oven på det kommer to særregler, der kan flytte et lejemål helt ud af den almindelige regulering.
- Omkostningsbestemt leje (§§ 19–25) - regulerede kommuner, større ejendomme
- Det lejedes værdi (§§ 42–52) - uregulerede kommuner
- Småhusreglen (§ 32) - 6 eller færre lejligheder pr. 1/1 1995
- Fri leje (§ 54) - bl.a. byggeri taget i brug efter 31/12 1991
Regime-kortet er selve analysen
Fordi hvert lejemål kan have sit eget regime, bør der laves et regime-kort over ejendommen: hvilke lejemål er omkostningsbestemte, hvilke er moderniseret efter § 19, stk. 2, hvilke er småhus, og hvilke bærer lovligt fri leje. Det er summen af de lovlige lofter - ikke den gennemsnitlige opkrævede leje - der udgør afkastgrundlaget. Lejeregime-tjekket giver et indikativt svar på, hvilket regime der gælder.
Kommuners reguleringsstatus kan ændre sig. Den skal verificeres konkret på handelstidspunktet - ikke antages ud fra, hvad der gjaldt sidst.
Startafkast mod stabiliseret afkast
Forskellen mellem den faktiske leje og den lovlige leje er investeringscasen - men kun den lovlige leje tæller. Et startafkast beregnet på den nuværende leje kan se attraktivt ud og alligevel hvile på en leje, et huslejenævn kan nedsætte. Et stabiliseret afkast beregnet på den lovlige leje er det, der holder efter closing.
Vil du se forskellen på tal fra din egen sag, kan afkastberegneren stille den nuværende leje op mod dit indikative lovlige loft og vise potentialet - eller risikoen - imellem dem.