Et skyggebudget er en genopbygning af ejendommens omkostningsbestemte leje efter lejelovens §§ 19–25. Man regner lejen forfra - nødvendige driftsudgifter, lovbestemt afkast og henlæggelser - i stedet for at tage den opkrævede leje for givet. Resultatet er et tal, du kan byde på: det loft, ejendommen lovligt kan bære.
Hvad budgettet består af
Den omkostningsbestemte leje er ikke en markedspris, men en opbygning. Driftsudgifterne efter § 24 omfatter blandt andet skatter og afgifter, administration, renholdelse, forsikring og vicevært. Oven i kommer et lovbestemt afkast efter § 25 og de henlæggelser til vedligeholdelse, der skal afsættes. Summen divideret ud på lejemålene er den leje, der lovligt kan opkræves.
Fordi hvert led kan efterprøves, kan hele resultatet efterprøves. Det er derfor, et skyggebudget er stærkere end et skøn: det kan holdes op mod sælgers tal linje for linje.
En vurdering fra 1973 afgør dit råderum
Afkastet efter § 25 beregnes som udgangspunkt af ejendomsværdien ved den 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973. Afkastbidraget i lejeberegningen hviler altså på en vurdering, der er mere end 50 år gammel, og som ikke har nogen sammenhæng med, hvad du betaler for ejendommen i dag.
En lav 1973-vurdering giver et lavt afkastbidrag i lejeberegningen, uanset købesummen. Det er den enkeltfaktor, købere oftest overser, fordi den ikke fremgår af salgsopstillingen.
For ejendomme uden en 1973-vurdering gælder særlige regler, og de skal afklares konkret. Pointen er den samme: afkastleddet er givet af historik, ikke af din investering.
Hvad budgettet afslører
Et skyggebudget viser afvigelser i begge retninger. Ligger den opkrævede leje over det lovlige niveau, er en del af købesummen bygget på en leje, der kan nedsættes - og som du kan komme til at betale tilbage. Det er den risiko, huslejerisikoen ved køb handler om.
Ligger lejen derimod under niveauet, er det også et fund. Underopkrævning er et lovligt løft, der kan realiseres ved korrekt varsling, og det er dermed en del af værdien - ikke en fejl, men et potentiale. Begge udfald er værd at kende, før du byder.
Budgettet kan også bruges imod dig
I kommuner med få omkostningsbestemte ejendomme findes der ikke altid egnede sammenligningslejemål, når lejens størrelse skal prøves. I den situation kan et budget af netop denne type blive lagt til grund for afgørelsen. Det budget, du selv burde have udarbejdet før buddet, kan altså blive fremlagt af modparten bagefter. Det er en god grund til at kende tallet først.
Hvad jeg skal bruge for at lave det
- Ejendomsværdien pr. 1. april 1973
- Seneste driftsregnskab for ejendommen
- Budget for indeværende år
- Kontoudtog for de bundne vedligeholdelseskonti
- Lejeoversigt med angivelse af regime for hvert enkelt lejemål
Har du salgsopstillingen og de fleste af bilagene, kan grundlaget som regel afstemmes hurtigt. Er du i gang med en konkret ejendom, kan du sende materialet til en fortrolig gennemgang via købsscreeningen.