Afkastkrav - er den udbudte forrentning rigtig?

§ 01

To vurderinger. Én brøk.

En udlejningsejendom prissættes som driftsoverskuddet på den lovlige leje divideret med et afkastkrav. Det ene led er jura. Det andet er marked.

Tæller · lovlig lejeJura

Hvad må der lovligt opkræves?

Lejeregime og reguleringsstatus
Omkostningsbestemt leje, §§ 19–25
Det lejedes værdi §§ 42–52, småhusreglen § 32, fri leje § 54
§ 19, stk. 2, og den 5-årige karens ved kontrolskifte

Vurderes afHenriette Reinholdt, advokat (L)

Nævner · afkastkravMarked

Er den udbudte forrentning rigtig for netop denne beliggenhed?

Beliggenhed og omsættelighed ved videresalg
Ejendomstype, stand og vedligeholdelsesefterslæb
Lokalplan, infrastruktur og planlagte ændringer i området
Hvilket afkastkrav sammenlignelige ejendomme faktisk handles til

Vurderes afHenning Reinholdt, erhvervsmægler

=VærdiDen pris, ejendommen kan bære

§ 02

Et halvt procentpoint flytter 4,7 mio. kr.

Samme ejendom, samme lovlige leje. Kun nævneren er ændret.

Samme lovlige leje, to afkastkravKr.

Afstemt lovlig lejekr./år2.450.000

Nødvendige driftsudgifterkr./år- 550.000

Driftsoverskud til forrentning1.900.000

Kapitaliseret ved stærk beliggenhed4,25 %44.700.000

Kapitaliseret ved tyndere marked4,75 %40.000.000

Forskel på et halvt procentpointrisiko- 4.700.000

Indikativt regneeksempel · afkastkrav er markedsbestemte, svinger og fastsættes konkret · ikke investeringsrådgivning

Et lavt afkastkrav er ikke en dårlig handel, og et højt er ikke en god. Afkastkravet er prisen på sikkerhed. I København K accepterer købere en lav forrentning, fordi lejemålene bliver lejet ud igen, og fordi der står en ny køber klar den dag, ejendommen skal sælges. I et tyndere marked kræver de en højere forrentning som betaling for det modsatte. Fejlen er ikke at købe i provinsen. Fejlen er at betale et københavnsk afkastkrav for en ejendom, hvis marked ligger et andet sted.

Tælleren kan du selv regne på i afkastberegneren. Den tager prisen som givet og udleder forrentningen - den kan derfor ikke svare på, om den udbudte forrentning er rigtig. Det er netop nævnerens spørgsmål.

Henning Reinholdt, erhvervsmægler — Henning Reinholdt · Erhvervsmægler

§ 03 · Rollefordeling

Rollefordeling og honorar

Henning Reinholdt er min ægtefælle. Han er erhvervsmægler, uddannet valuar og medindehaver af NordKystMæglerne ApS. Henning Reinholdt er hverken ansat i eller medejer af advokatvirksomheden, men skal alligevel ikke betragtes som en uvildig tredjemand.

Markedsvurderingen får du direkte fra Henning Reinholdt. Aftalen om vurderingen indgår du direkte med Henning Reinholdt. Der betales ikke henvisningshonorar.

Jeg rådgiver dig som advokat om det juridiske.

Der videregives ingen oplysninger om dig eller om ejendommen, før du har givet skriftligt samtykke til det. Vælger du kun den juridiske gennemgang, sendes der ingenting videre.

Vurdering af afkastkrav er ikke advokatbistand eller investeringsrådgivning. Ønsker du en valuarvurdering, udføres den af Henning Reinholdt efter de regler, som han som valuar er forpligtet til at iagttage. Henning Reinholdt er derfor heller ikke omfattet af kontorets advokatansvarsforsikring.

Både advokatfirmaet og ejendomsmæglerfirmaet er altid forpligtet til at sikre, at der ikke foreligger interessekonflikt.

§ 04

Sådan foregår det

Trin 01 · Screening

Du sender salgsopstillingen

Jeg ser på lejeregimet og på, hvad der lovligt kan opkræves. Det arbejde begynder med det samme og kræver ikke andres medvirken.

Trin 02 · Afkastkrav

Nævneren vurderes - hvis du vil

Siger du ja, og har jeg dit skriftlige samtykke, får Henning Reinholdt oplysningerne om ejendommen og vurderer beliggenhed, ejendomstype, stand og genudlejningsrisiko - og om den udbudte forrentning holder.

Trin 03 · To svar

Du får to svar, ikke ét

Den juridiske gennemgang får du fra mig. Markedsvurderingen får du fra ham. De holdes adskilt, så du kan se, hvem der står bag hvad - og træffe beslutningen på begge dele.

Afkastkrav ved køb af udlejningsejendomLovlig leje er halvdelen. Afkastkravet er den anden.