§ 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2) tillader leje efter det lejedes værdi for gennemgribende moderniserede lejemål i større regulerede ejendomme - ofte to til tre gange den omkostningsbestemte leje. Netop derfor er det her, både den største værdi og den største risiko ligger.
Karensen udløses af købet
Efter Blackstone-indgrebet fra 2020 gælder en 5-årig karensperiode ved kontrolskifte: en ny ejer må ikke genudleje ledige lejemål efter § 19, stk. 2, i fem år efter, at kontrollen er skiftet. I karensperioden kan der kun kræves omkostningsbestemt leje med forbedringsforhøjelse. Det rammer forretningsplanens timing direkte.
Kontrolskifte betyder, at mere end 50 % af ejerandelene eller den bestemmende indflydelse skifter - og det gælder både aktiv- og selskabshandler. En share deal på K/S’et eller ApS’et slipper ikke uden om karensen.
Den grønne undtagelse
Karensen kan bortfalde, hvis ejendommens energiklasse løftes mindst tre trin, eller der investeres i størrelsesordenen 3.000 kr./m² (indekseret) i energiforbedring. Samtidig er et energimærke i A–C som udgangspunkt en betingelse for overhovedet at anvende § 19, stk. 2. Energi og værdi hænger dermed sammen i ét greb - men beløbsgrænserne reguleres årligt og skal slås op på anvendelsestidspunktet.
Når moderniseringen ikke holder
Gennemgribende forbedringer kræver en forbedringsudgift over en årligt reguleret beløbsgrænse, og den skal kunne dokumenteres. Holder aftalen ikke, falder lejen tilbage til omkostningsbestemt - en massiv værdidestruktion, hvis den opdages efter closing. En forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet kan afdække risikoen, inden du byder. Sagsnoterne viser, hvad en moderniseringsaftale, der ikke holder, koster i praksis.
- Er lejemålene faktisk moderniseret over beløbsgrænsen - og dokumenteret?
- Har ejendommen energimærke A–C?
- Hvornår indtræder dit kontrolskifte, og hvordan ligger karens-uret?
- Kan moderniseringspipelinen planlægges via den grønne undtagelse?