Hvornår må lejen fastsættes frit?
Ejendomme taget i brug efter 31/12 1991 kan udlejes til fri (markeds)leje efter lejelovens § 54. Det samme gælder visse nyindrettede tag- og påbygningsboliger. Det er en gyldighedsbetingelse, at fri-leje-status fremgår korrekt af lejeaftalen - et udokumenteret vilkår falder tilbage til det regulerede regime, og lejen kan nedsættes.
Hvad er småhusreglen, og hvornår gælder den?
Småhusreglen i lejelovens § 32 gælder ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Lejen fastsættes efter det lejedes værdi, men skygget af sammenlignelige omkostningsbestemte lejemål. Det er den historiske status, der afgør det: senere ændringer i antallet af lejemål ændrer ikke småhusstatus.
Hvad betyder det, at ejendommen ligger i en reguleret kommune?
I en reguleret kommune fastsættes lejen som udgangspunkt omkostningsbestemt efter lejelovens §§ 19–25: nødvendige driftsudgifter plus et lovbestemt afkast og henlæggelser. Gennemgribende moderniserede lejemål kan bære det lejedes værdi efter § 19, stk. 2 - men ved køb udløser et kontrolskifte en 5-årig karens, hvor den mulighed ikke kan bruges på ledige lejemål.
Hvad gælder uden for de regulerede kommuner?
Uden for regulering fastsættes lejen efter det lejedes værdi, lejelovens §§ 42–52. Det ligger tættere på markedslejen, men er fortsat et loft, der skal kunne dokumenteres ved sammenligning med tilsvarende lejemål over for huslejenævnet.
Et lejemåls regime følger lejemålet, ikke ejendommen. En ejendom kan derfor rumme flere regimer på én gang, og det er summen af de lovlige lofter - ikke en gennemsnitsleje - der udgør afkastgrundlaget.