En udlejningsejendom prissættes som driftsoverskuddet på den lovlige leje divideret med et afkastkrav. Jeg fastlægger tælleren - hvad du lovligt må opkræve. Nævneren, altså den forrentning ejendommen udbydes til, er ikke et juridisk spørgsmål, og jeg vurderer den ikke.
Man kan derfor betale for meget på to måder, og de peger samme vej: enten er lejen ikke lovlig, eller afkastkravet er sat for lavt. En stærk beliggenhed giver sælger en høj pris og køber en lav forrentning - blandt andet fordi ejendommen er nemmere at sælge igen. Samme lovlige leje er derfor ikke det samme beløb i København K som i et tyndere marked.
Et lavt afkastkrav er ikke en dårlig handel, og et højt er ikke en god. Afkastkravet er prisen på sikkerhed. I København K accepterer købere en lav forrentning, fordi lejemålene bliver lejet ud igen, og fordi der står en ny køber klar den dag, ejendommen skal sælges. I et tyndere marked kræver de en højere forrentning som betaling for det modsatte. Fejlen er ikke at købe i provinsen. Fejlen er at betale et københavnsk afkastkrav for en ejendom, hvis marked ligger et andet sted.
Selve vurderingen af, om den udbudte forrentning er rigtig for netop den beliggenhed, laver jeg ikke. Den laver erhvervsmægler Henning Reinholdt, som jeg samarbejder med om værdiansættelse. Om afkastkrav og beliggenhed →